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第一，需要明確到底做什么產(chǎn)業(yè)。園區(qū)需要一個細致的產(chǎn)業(yè)定位，明確主攻方向，聚焦某個或幾個方向，然后將它的產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈研究清楚。明確的產(chǎn)業(yè)定位，有利于去設計相對應的政策和服務內(nèi)容。

關于產(chǎn)業(yè)定位，首先考慮國家鼓勵發(fā)展的方向，其次是地方重點發(fā)展的方向，并考慮當?shù)卦械漠a(chǎn)業(yè)基礎、人才基礎等，最后得到一個大致的產(chǎn)業(yè)定位。

第二，明確投資回報率和回報周期。在進行產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃的過程中，需要明確建設樓宇的標準、土地成本、建設成本，以及規(guī)劃好回報周期，并且反推未來的定價、租金等。另外, 也要明確項目的商業(yè)模式, 除了樓宇本身的租售外, 還有哪些盈利點和收入來源。園區(qū)運營是個細水長流的行業(yè), 要考慮短中長期收入的平衡。

招商過程中遇到的困難，怎么解決的？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，無論前期頂層設計做得多好，還是難免會遇到產(chǎn)業(yè)、技術、模式或者政策等的變化。因此很難將5年、10年后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃清楚。但是，做3年的規(guī)劃定位是具有可行性且必要的。

產(chǎn)業(yè)園招商需要綜合考慮，包括目標招商企業(yè)、企業(yè)的具體訴求、樓的標準等。產(chǎn)業(yè)運營首先需要明確服務內(nèi)容，服務不是為了服務而服務，而是用于幫助招商和安商。運營期間的服務需要對產(chǎn)業(yè)有很深入的理解，才有可能在運營階段去挖掘新的增值服務和增值收益。

可以主要從三個角度去深入了解客戶的需求，定制化地提供服務：

1.企業(yè)的需求

運營服務不是簡單的物業(yè)管理工作，需要非常細致地圍繞企業(yè)需求去進行服務。例如跨國公司對空氣潔凈度的要求、健康的標準、門禁系統(tǒng)的服務、空調(diào)的管理等等細節(jié)都需要運營方滿足。如果無法提供這些細致的服務，對招商工作是不利的。

更深入一層的服務包括政策服務、融資服務、推廣服務等等。因此，在運營服務階段，需要去挖掘企業(yè)的需求，研究企業(yè)的發(fā)展階段，提前規(guī)劃服務內(nèi)容。

2.員工的需求

員工也有很多個人需求，例如孩子上學、醫(yī)療服務、車輛保險、知識培訓等。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方，如果能給他們解決這些需求，為企業(yè)和員工提供一站式服務，員工的需求得到了滿足，也自然會繼續(xù)留下來。

3.資源整合

產(chǎn)業(yè)園區(qū)擁有的企業(yè)資源，實際形成了一個平臺。如何發(fā)揮平臺的價值呢？這需要充分的資源整合，包括線上和線下，將園區(qū)的影響力拓展到園區(qū)本身的范圍之外。因為這個平臺本身聚集了大量的企業(yè)，如果有客戶、市場、項目，那么企業(yè)是愿意支付一些服務費用給園區(qū)運營方的， 這實際就形成的園區(qū)的增值收益來源。

總而言之，園區(qū)運營需要在國家和政府的支持下，探索出適合園區(qū)自身的策略，形成產(chǎn)業(yè)集聚，能落地的運營才是真的運營。