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改革開放以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在“園區(qū)+地產(chǎn)”商業(yè)模式催化下，如雨后春筍般迅速發(fā)展，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心生產(chǎn)力，是對外開放、招商引資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體。

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展常態(tài)化，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新形勢下，大多園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式依然存在過度依賴土地紅利、缺乏產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力等問題，導(dǎo)致核心競爭力缺乏，亟需從“租賃型、賣地型”往“管理型、投資型”轉(zhuǎn)變，由單純土地運(yùn)營向綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營轉(zhuǎn)變，進(jìn)而助力園區(qū)轉(zhuǎn)型升級、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

經(jīng)過多年發(fā)展，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市化進(jìn)程經(jīng)歷了從開發(fā)探索、高速膨脹、治理整頓、二次創(chuàng)業(yè)以及轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展過程，目前正走向改革與創(chuàng)新的發(fā)展新階段。園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和載體，其核心特征和經(jīng)營模式均與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段相適應(yīng)。

1、1.0階段-外力驅(qū)動

上個世紀(jì)80年代，以低成本為導(dǎo)向，處于勞動力、土地、政策等要素聚集的外力驅(qū)動階段，與城市空間發(fā)展基本脫離，主要以單一的產(chǎn)品制造、加工為主，生產(chǎn)要素配置效率低。

2、2.0階段-產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)

進(jìn)入90年代，以產(chǎn)業(yè)鏈為導(dǎo)向，發(fā)展低附加值、勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，具有較好的產(chǎn)業(yè)支撐與配套條件，處于政府優(yōu)惠政策驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段。

3、3.0階段-創(chuàng)新驅(qū)動

21世紀(jì)，以總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表，高素質(zhì)人才、良好的信息、技術(shù)及其它高端產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)逐漸完善，園區(qū)自身科研能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展進(jìn)入內(nèi)生動力和技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動階段。

4、4.0階段-財(cái)富凝聚

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入高價(jià)值的“財(cái)富級”要素推動階段，發(fā)揮高勢能優(yōu)勢，與城市功能和產(chǎn)業(yè)功能完全融合，形成以文化創(chuàng)意、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及其它高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新城。

二、園區(qū)運(yùn)營模式

目前，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利收入主要來自于地產(chǎn)增值及產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值兩個部分。

1、地產(chǎn)增值

主要指衣服在土地溢價(jià)基礎(chǔ)上的一種盈利模式，通過建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設(shè)施并以出租出售方式供企業(yè)使用，同時(shí)提供物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)階段，國內(nèi)絕大多數(shù)園區(qū)均處于地產(chǎn)增值階段。

2、產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值

產(chǎn)業(yè)投資。園區(qū)建立或者控股專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，開展項(xiàng)目投資或者股權(quán)投資，助力企業(yè)成長同時(shí)獲取長期收益。中介服務(wù)。整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)資源，引進(jìn)各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，向入園企業(yè)提供法律咨詢、資質(zhì)認(rèn)證、管理咨詢及知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)。政府補(bǔ)貼。以營造良好的環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍，建設(shè)若干公共服務(wù)平臺和配套服務(wù)設(shè)施，鼓勵改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和服務(wù)能力，獲得部分政府補(bǔ)貼。稅收獎勵。入園企業(yè)上繳稅收，支撐園區(qū)建設(shè)以及擴(kuò)展招商。

三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展路徑

1、聚焦產(chǎn)業(yè)，形成特色產(chǎn)業(yè)集群

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的靈魂，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位只有更加精準(zhǔn)化差異化，圍繞1-2個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)精耕細(xì)作，為招商、制定政策等環(huán)節(jié)的工作打好基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，以鏈條優(yōu)勢打造特色的細(xì)分產(chǎn)業(yè)集群，打造產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)，使各類產(chǎn)業(yè)主體和相關(guān)參與者能夠緊密關(guān)聯(lián)，有機(jī)融合、成為利益共同體。

2、創(chuàng)新模式，促進(jìn)開發(fā)主體市場化

目前，國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式以政府主導(dǎo)性為主，隨著政策逐步收緊，未來在園區(qū)開中政府所扮演的角色將會逐漸削弱。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營本質(zhì)上屬于營銷工作，需要政府和市場化運(yùn)營相結(jié)合，不但要發(fā)揮政府的資源和平臺優(yōu)勢，還要借助第三方機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識和營銷手段進(jìn)行市場化運(yùn)作，才能保證園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。

3、復(fù)合功能，打造獨(dú)特產(chǎn)業(yè)新城

產(chǎn)城融合是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心發(fā)展趨勢，從最初的單一產(chǎn)業(yè)功能出發(fā)，逐步疊加生活、休閑、文化、體育、娛樂和旅游等城市功能，打造產(chǎn)城綜合體的模式，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合性的城市節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、人、城市化水平良性循環(huán)，在未來的競爭格局中占據(jù)先機(jī)。

4提升服務(wù)，邁向標(biāo)準(zhǔn)化階段

目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展已經(jīng)由“政策型趨向”轉(zhuǎn)為“服務(wù)型趨向”，專業(yè)化、精細(xì)化、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)已成為園區(qū)發(fā)展核心競爭力。加強(qiáng)市場服務(wù)能力，整合市場資源，引進(jìn)專業(yè)人力資源、科技創(chuàng)新等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)；提升園區(qū)服務(wù)，提供多元化的空間載體、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及公共文化服務(wù)；優(yōu)化政務(wù)服務(wù)，整合政策宣講、協(xié)調(diào)、一站式服務(wù)。

5優(yōu)化招商，構(gòu)建專業(yè)化體系

招商引資是區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的決定性因素，隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的精準(zhǔn)，未來園區(qū)招商應(yīng)以產(chǎn)業(yè)鏈招商為導(dǎo)向、差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成招商定位精準(zhǔn)化、招商組織專業(yè)化、招商渠道多樣化、招商服務(wù)全鏈化的招商體系，在未來的市場競爭中搶占先機(jī)。