園區(qū)運(yùn)營(yíng)

如果說(shuō)做住宅的是小學(xué)生、做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話(huà)，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的就必須是精通理論與實(shí)踐、熟知企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的MBA了。產(chǎn)業(yè)園區(qū)看起來(lái)很美，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商看起來(lái)很風(fēng)光，然并卵！越是華麗的背后隱藏的汗水就越多。做園區(qū)運(yùn)營(yíng)，從觀念到人才到資金，乃至社會(huì)關(guān)系等等，都是致勝關(guān)鍵。

觀念

產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是“就地賣(mài)地”、 “就廠房賣(mài)廠房”，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商須摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀念，須從宏觀上要認(rèn)真研究和把握國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和政策，需從中觀上熟悉吃透當(dāng)?shù)氐淖匀?、人文資源和謀劃要進(jìn)入的行業(yè)領(lǐng)域，需從微觀上了解城市或區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、以及該行業(yè)企業(yè)的前世今生、昨日今朝。

因此，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須有和政府跳“雙人舞”的觀念，既站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競(jìng)爭(zhēng)、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收、老百姓的安居與樂(lè)業(yè)，又要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來(lái)、如何長(zhǎng)得大、如何掙得多、如何去發(fā)展，然后一詞觀念為指導(dǎo)，去完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、政策擬定等等前期性策劃工作。

資金

從規(guī)模來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是少則一兩千畝、多則數(shù)萬(wàn)畝；從運(yùn)營(yíng)時(shí)間來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)逐個(gè)落地、投產(chǎn)整個(gè)過(guò)程少則三五年、多則一二十年，資金需要量更大、占用時(shí)間更久、回收過(guò)程更慢、投資周期更長(zhǎng)。

因此，企業(yè)不僅需要籌備一定數(shù)量的資金，保證資金源的充足，更要策劃好園區(qū)的資金滾動(dòng)使用和長(zhǎng)短期回籠模式，譬如政府配套商住用地開(kāi)發(fā)等；不僅要考慮有多少資金，更多的是考慮能重復(fù)使用和調(diào)動(dòng)多少資金，否則在大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和土建工程面前，再多的錢(qián)也不夠花，極易陷入資金鏈困境。

地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先！如何打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融的任督二脈，是所有園區(qū)運(yùn)營(yíng)商想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須考慮的頭等大事。

人才

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊兒高級(jí)蛋糕，同時(shí)也是地產(chǎn)的小眾形式，再者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域性、行業(yè)性等特征，不免使得園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在人才的選用上捉襟見(jiàn)肘。

理想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理人才應(yīng)該是綜合型、學(xué)習(xí)型人才，既要能戰(zhàn)略謀劃、統(tǒng)觀全局，又要能熟悉行業(yè)、精通企業(yè)；理想的技術(shù)人才也最好是一專(zhuān)多能型人才，招商的不僅熟悉行業(yè)企業(yè)，也最好能熟悉規(guī)劃政策，工程的不僅僅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉銷(xiāo)售技巧、企業(yè)經(jīng)營(yíng)，這樣才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系，共同促進(jìn)地推進(jìn)園區(qū)的建設(shè)。

選址

產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然是依托工業(yè)用地或三舊用地或倉(cāng)儲(chǔ)物流用地進(jìn)行的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，成本較低，但園區(qū)運(yùn)營(yíng)商畢竟不同于當(dāng)?shù)馗改腹伲巧叹捅仨氋嶅X(qián)。

然而，在廣袤的大地上，官辦的開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園遍地開(kāi)花，民辦的產(chǎn)業(yè)園要想與之競(jìng)爭(zhēng)并非易事，土地交付條件一樣、土地價(jià)格差不多、政策優(yōu)惠大同小異，甚至政府管辦的園區(qū)更具優(yōu)勢(shì)，怎么辦？園區(qū)運(yùn)營(yíng)商能發(fā)揮的最大優(yōu)勢(shì)就是選址。

那么到底選址在哪里呢？從國(guó)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看來(lái)，大城市郊區(qū)或者周邊地區(qū)是最值得青睞的選擇。此類(lèi)地區(qū)先前處在城市發(fā)展的第三圈層，長(zhǎng)期“別人吃肉自己喝湯”，發(fā)展慢。在全球化和區(qū)域一體化的今天，一方面中心城市城市病越發(fā)嚴(yán)重，土地價(jià)值高漲擠出效應(yīng)明顯，另一方面現(xiàn)代交通、通訊技術(shù)使得在更大尺度上重新布局產(chǎn)業(yè)和生活成為可能。

招商坎

不管是官辦還是民營(yíng)園區(qū)，招商是成敗的關(guān)鍵，否則將是無(wú)本之水無(wú)源之木。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在招商過(guò)程中最大劣勢(shì)是“土地二道販子”，容易“飛單”，但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍，統(tǒng)一口徑，畢竟不管官辦還是民營(yíng)，最終受益、受益最大的都是當(dāng)?shù)卣?/span>

同時(shí)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在招商過(guò)程中最大的優(yōu)勢(shì)則是政策靈活、用人靈活、獎(jiǎng)勵(lì)靈活、操作靈活，這就容易用政策吸引企業(yè)，用行內(nèi)人士混進(jìn)企業(yè)的圈子，用獎(jiǎng)勵(lì)政策激勵(lì)招商人員積極主動(dòng)的工作，用全程高水平專(zhuān)業(yè)的服務(wù)讓企業(yè)更有信心。所以說(shuō)，招商是道坎，但也是政府提供給園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)機(jī)會(huì)。

拿地

放眼國(guó)內(nèi)數(shù)千個(gè)大小城市，無(wú)不把增加建設(shè)用地作為城市總體規(guī)劃的首要任務(wù)，但是毋容置疑的現(xiàn)實(shí)是土地指標(biāo)越來(lái)越緊張。發(fā)達(dá)的地方土地少，本就不夠用；落后的地方喊著口號(hào)要發(fā)展，所以也不夠用。

對(duì)于一個(gè)少則一兩千畝、多則幾萬(wàn)畝的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這么大的建設(shè)用地需求可能是一個(gè)城市少則兩三年、多則七八年才能爭(zhēng)取到的全部土地指標(biāo)，因此整體規(guī)劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一。“拿地”成了產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商一項(xiàng)長(zhǎng)期的、充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的任務(wù)之一。

政府關(guān)系

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商與政府簽約之前，是政府的客戶(hù)；簽約之后，政府就成了園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的第一客戶(hù)，而且是不可得罪的大客戶(hù)、衣食父母。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策爭(zhēng)取、招商造勢(shì)、拿地立項(xiàng)、落地報(bào)批、施工建設(shè)、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面，無(wú)不需要用政府高層以及各個(gè)部門(mén)建立密切的關(guān)系，唯此才能得保后方穩(wěn)定。

社會(huì)資源

正是由于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的特殊身份，充當(dāng)不同的社會(huì)角色，承擔(dān)眾多的社會(huì)職責(zé)，使得產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商是“商”，但又不能單純的作為“商”。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須與當(dāng)?shù)卣?、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)商會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、媒體、研究機(jī)構(gòu)以及其它合作競(jìng)爭(zhēng)性園區(qū)形成經(jīng)常性互動(dòng)，保持活躍，方能有利于招商、有利于建設(shè)、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會(huì)形象。