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產(chǎn)業(yè)園核心開發(fā)盈利模式，一般而言分為六類：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式、專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式、“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)作模式、“并購+退出”運(yùn)作模式、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式。以下分別對六類產(chǎn)業(yè)園開發(fā)盈利模式進(jìn)行詳細(xì)分析。

一、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指開發(fā)商以二級開發(fā)為主，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化或定制化的園區(qū)物業(yè)，以租賃、出售或合資等方式進(jìn)行經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。從本質(zhì)上講，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式與住宅開發(fā)并無太大差別，因此成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。

此類運(yùn)作模式的典型代表為聯(lián)東U谷。聯(lián)東U谷專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、服務(wù)中小制造企業(yè)，以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨(dú)棟辦公、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實(shí)用性。已在全國40多個城市投資運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過210個，引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)物業(yè)出售獲取銷售利潤。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，而我國缺乏通暢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道，地產(chǎn)開發(fā)商必須提高物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)出售比例偏高。

(2)物業(yè)出租獲取租金收益。由于我國工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，從而限制住了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲得物業(yè)增值收益。

(3)提供增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。為入駐企業(yè)提供所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)，有助于提升園區(qū)招商能力的同時，也蘊(yùn)藏著較大利潤空間。

二、產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，更多為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入等方面的服務(wù)。在規(guī)定的合作年限內(nèi)，開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作;學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營管理工作;產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作;空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等。與此同時，開發(fā)商以園區(qū)內(nèi)所新產(chǎn)生收入的地方政府留成部分的一定比例作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等。合作期限結(jié)束后，開發(fā)商將園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件移交給地方政府。

此類運(yùn)作模式的典型代表為華夏幸福。華夏幸福是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運(yùn)營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運(yùn)營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營。目前該公司運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2019年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1451.59億元，資產(chǎn)規(guī)模超4500億元。

在產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)一級開發(fā)獲利。開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，可以獲得土地出讓收入或獲得相關(guān)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的政府利息收益。

(2)招商引資返還收入。園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的一定比例返還。

(3)配套房地產(chǎn)開發(fā)收入。開發(fā)商獲取配套房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)而獲利。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入已成為產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式下的重要收入來源，如2019年，華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額1027.94億元，占比70.8%。

三、專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式

專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，提供更完善的規(guī)劃、招商、物業(yè)、企業(yè)外包等專業(yè)增值服務(wù)。開發(fā)商向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，從開發(fā)到運(yùn)營、從增量到存量、從載體到服務(wù)，通過提供人才、金融、技術(shù)、信息、市場、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造以企業(yè)為核心的良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

此類運(yùn)作模式的典型代表為億達(dá)中國。億達(dá)中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的保姆式服務(wù)，其成功將園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營職能剝離，進(jìn)而更專注以招商運(yùn)營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)服務(wù)模式。億達(dá)中國深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)，先后開發(fā)和運(yùn)營了40多個商務(wù)園項(xiàng)目，積累了豐富的商務(wù)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，形成了獨(dú)特的商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。億達(dá)中國于2014年在香港聯(lián)交所主板上市。

在專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式下，開發(fā)商可通過以下二種方式盈利：

(1)一二級開發(fā)獲利。隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營的成熟，資源、客戶、品牌不斷累積，通過成功的項(xiàng)目運(yùn)營贏取當(dāng)?shù)卣爱a(chǎn)業(yè)客戶良好口碑。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個復(fù)雜系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲備和可供租售物業(yè)，是沒有話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的，因此服務(wù)運(yùn)營商在以輕資產(chǎn)方式增加盈利點(diǎn)，降低經(jīng)營風(fēng)險的同時，也可通過一二級土地開發(fā)獲利。

(2)提供專業(yè)增值服務(wù)獲利。專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式可以較小資金和較低風(fēng)險實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模化布局，可以快速新增可協(xié)同園區(qū)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，同時還易于培育新的增值服務(wù)營收增長點(diǎn)。

四、“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)作模式

“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)作模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，同時還對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行投資入股的業(yè)務(wù)模式。開發(fā)商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一般還會參與募集成立產(chǎn)業(yè)園投資基金，同時將資金投向具有市場前景的創(chuàng)新企業(yè)。這種方式有利于吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園，而同時股權(quán)投資也能在未來實(shí)現(xiàn)資本增值。

此類運(yùn)作模式的典型代表為張江高科。張江高科提出以“科技投行”為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。張江高科大力推動產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)從天使、VC、PE到并購的全階段投資布局，針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資。2018年張江高科營業(yè)收入11.48億元，其中投資收入貢獻(xiàn)接近40%，利潤貢獻(xiàn)超過50%，強(qiáng)化了投資在營收和利潤貢獻(xiàn)中的重要地位。

在“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)作模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作盈利。產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)仍為開發(fā)商主要業(yè)務(wù)之一，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式和產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式類似，開發(fā)商也可通過出讓產(chǎn)業(yè)園土地、租售物業(yè)獲得收益。

(2)投資回報盈利。開發(fā)商充分發(fā)揮對入駐企業(yè)熟悉的優(yōu)勢，采用投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化培育，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式，待企業(yè)成長上市或并購后獲得資本增值。

(3)基金管理收入。開發(fā)商參與管理發(fā)行的投資基金，作為GP(一般合伙人)或其股東，可以獲得基金管理費(fèi)和業(yè)績提成方面的相關(guān)收益。

五、“并購+退出”運(yùn)作模式

“并購+退出”運(yùn)作模式是指先收購被低估的核心物業(yè)資產(chǎn)，然后進(jìn)行運(yùn)營管理提升，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)升值，隨后通過出售、ABS、REITS等多種模式實(shí)現(xiàn)退出。投資方一般通過基金募集資金，然后收購物業(yè)后改善運(yùn)營管理，當(dāng)物業(yè)能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過出售、ABS、REITS等方式進(jìn)行資本化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)退出，完成一輪資本循環(huán)而進(jìn)入下一輪投資。新加坡凱德集團(tuán)正是如此，構(gòu)建了一個以基金實(shí)現(xiàn)投資而通過REITS價值變現(xiàn)的穩(wěn)定收益模式。

此類運(yùn)作模式的典型代表為黑石集團(tuán)。黑石集團(tuán)是全世界最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，旗下的房地產(chǎn)基金成立于1992年，經(jīng)過20多年的擴(kuò)張，已經(jīng)成為世界最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司。黑石房地產(chǎn)投資基金核心投資理念是：買入、修復(fù)、賣出。也就是先收購有潛力、被低估的核心物業(yè)資產(chǎn);然后迅速解決其所面臨核心問題，改善管理水平，提升運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)升值;而一旦問題解決，黑石會在最佳時機(jī)套現(xiàn)，將其出售給保險公司、REITS公司或主權(quán)基金等長期投資人。在英國倫敦奇斯威克園區(qū)的操作中，黑石于2011年初以4.8億英鎊買下，經(jīng)過“買入-修復(fù)-賣出”之后，于2014年1月以8億英鎊賣給中投，凈賺了52%的收益。

在“并購+退出”運(yùn)作模式下，投資方可通過以下二種方式盈利：

(1)物業(yè)租賃收益。無論是收購物業(yè)還是新建物業(yè)，都要進(jìn)行運(yùn)營管理提升，將物業(yè)出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。其中，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是物業(yè)資產(chǎn)升值進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)。

(2)物業(yè)資本化增值收益。一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，通過出售、ABS、REITS等多種模式，不僅可以縮短資金回收期，還能使投資方獲得額外的物業(yè)增值收益。

六、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式是指運(yùn)營方因具有大量產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合地方政府招商引資需求，進(jìn)行創(chuàng)業(yè)空間或產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營管理的模式。這一模式比較適合投資機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。如投資機(jī)構(gòu)主業(yè)是投資，對某些產(chǎn)業(yè)有著深入研究，同時每年都會投資一定數(shù)量企業(yè)，還有機(jī)會接觸到大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)資源正好可以滿足地方政府強(qiáng)烈的招商引資核心訴求。常規(guī)模式是地方政府以低價或免費(fèi)給予運(yùn)營方一定空間的物業(yè)，運(yùn)營方以加速器、孵化器或眾創(chuàng)空間等名義來尋找企業(yè)入駐，而企業(yè)入駐繳納的租金則全部由運(yùn)營方享有。拓展模式是運(yùn)營方以產(chǎn)業(yè)基地或創(chuàng)新基地等名義直接進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營，包含產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)、企業(yè)招商入駐、專業(yè)運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。

此類運(yùn)作模式的典型代表為力合科創(chuàng)。力合科創(chuàng)集團(tuán)重點(diǎn)布局高新科技領(lǐng)域，投資覆蓋了天使、VC 、PE、定增、并購等全階段，在國內(nèi)重點(diǎn)城市建立了8個創(chuàng)新基地、15個孵化器，與研究院共同在北美、歐洲等地建立了6大海外創(chuàng)新中心。經(jīng)過20年的發(fā)展，力合科創(chuàng)集團(tuán)累計孵化服務(wù)企業(yè)2500多家，培育上市公司22家、新三板掛牌企業(yè)50多家以及眾多明星科技項(xiàng)目。2018年力合科創(chuàng)最核心的園區(qū)載體銷售收入，金額達(dá)到了5.12億元，占到當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的56.33%。2019年10月，上市公司通產(chǎn)麗星(002243.SZ)全資收購力合科創(chuàng)過會，力合科創(chuàng)作價55億裝入上市公司，成功實(shí)現(xiàn)了自身的資本化運(yùn)作。

在專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式下，運(yùn)營方可通過以下二種方式盈利：

(1)物業(yè)租售收益。運(yùn)營方以加速器、孵化器、眾創(chuàng)空間、產(chǎn)業(yè)基地或創(chuàng)新基地等名義，免費(fèi)或低價獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)，進(jìn)行企業(yè)招商入駐，然后租售給入駐企業(yè)，獲得租金回報或銷售收入。

(2)配套房地產(chǎn)開發(fā)收入。與其他模式類似，運(yùn)營方獲取配套房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)而獲利。