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一、不是物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，更不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

服務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，更不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。園區(qū)運(yùn)營(yíng)者要充分了解創(chuàng)業(yè)者所面臨的處境和心態(tài)，理解“窮人”的心態(tài)才能做好園區(qū)。對(duì)于企業(yè)而言，園區(qū)不是僅此一家，如果園區(qū)服務(wù)不到位，企業(yè)大可一走了之，屆時(shí)園區(qū)運(yùn)營(yíng)者只能看著居高不下的空置率寢食難安了。因此，要轉(zhuǎn)變園區(qū)運(yùn)營(yíng)者的固有意識(shí)和以租金為唯一盈利點(diǎn)的模式，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸服務(wù)業(yè)本質(zhì)，讓服務(wù)產(chǎn)生價(jià)值。

二、高空置率的根源在于供需不匹配

從供給側(cè)與需求側(cè)來(lái)看現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問(wèn)題。對(duì)于園區(qū)來(lái)說(shuō)，需求側(cè)是企業(yè)，更是產(chǎn)業(yè)。國(guó)務(wù)院提出了“六保六穩(wěn)”，其中非常重要的兩環(huán)便是?！熬用窬蜆I(yè)”以及保“產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈”。應(yīng)對(duì)貿(mào)易戰(zhàn)與新冠疫情的雙重影響，我國(guó)提出了“新基建”，發(fā)行2萬(wàn)億國(guó)債推動(dòng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。新產(chǎn)業(yè)的興起吸引了大量的外資產(chǎn)業(yè)資本，造就了大量的中小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)，帶來(lái)了大量的就業(yè)崗位，這是需求側(cè)的實(shí)質(zhì)性變化。

對(duì)園區(qū)人來(lái)說(shuō)，客戶(hù)變了，需求變了，時(shí)代變了，新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者、從業(yè)者更年輕化，更富有創(chuàng)造力，對(duì)辦公品質(zhì)有了更多的需求。不能一味關(guān)注園區(qū)招商能不能招滿(mǎn)，而是要跳出來(lái)，從更高的格局和視角看待產(chǎn)業(yè)，看待招商。關(guān)注點(diǎn)從只關(guān)注企業(yè)入駐，到關(guān)注某一類(lèi)產(chǎn)業(yè)集聚，全產(chǎn)業(yè)鏈的引入，到關(guān)注園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)生態(tài)的營(yíng)造以及“人”的需求，關(guān)注人的生產(chǎn)與生態(tài)生活的結(jié)合。

在供給側(cè)方面。中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量真的太多了，未來(lái)可能更多，且不論深圳等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市，如今很多內(nèi)陸二三線(xiàn)城市就有很多開(kāi)發(fā)區(qū)、示范區(qū)，每個(gè)大區(qū)域里又有十幾個(gè)二級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。金融資本、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)甚至于產(chǎn)業(yè)企業(yè)，都看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的溢價(jià)能力和發(fā)展空間，紛紛涌入大興土建。一座座高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和總部基地拔地而起，盡管定位高級(jí)、設(shè)計(jì)精美，但卻只有房子和草，沒(méi)有企業(yè)沒(méi)有人。

面對(duì)嚴(yán)重的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，大多園區(qū)就是打價(jià)格戰(zhàn)，不斷地降低租金吸引客戶(hù)。然而伴隨價(jià)格下降的還有服務(wù)質(zhì)量的下降，最終只能是把自己逼死。究其原因，表面上大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置，怪罪于經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)際上是園區(qū)數(shù)量過(guò)多，無(wú)效的供給大量過(guò)剩，有效的供給卻嚴(yán)重不足。

對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，園區(qū)物業(yè)地皮值多少錢(qián)，建造這個(gè)園區(qū)花了多少錢(qián)都不重要，重要的是到這個(gè)園區(qū)來(lái)能不能活下去，能不能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。所以，園區(qū)運(yùn)營(yíng)者們一定要好好地思考，如何才能成為創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)水寶地。

三、把產(chǎn)業(yè)服務(wù)做好，既不缺位也不越位

站在園區(qū)的角度，服務(wù)到底應(yīng)該做多少，邊界在哪里呢？產(chǎn)業(yè)園區(qū)要堅(jiān)持“不缺位不越位，把產(chǎn)業(yè)服務(wù)本職工作做好”原則。產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)現(xiàn)在存在兩個(gè)極端，一個(gè)極端是服務(wù)越位，增值服務(wù)過(guò)度。

很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱衷于搞各種各樣的活動(dòng)、論壇，雖然噱頭搞得花里胡哨，也把自己折磨得很辛苦，但是客戶(hù)卻不買(mǎi)賬，場(chǎng)面冷冷清清。園區(qū)運(yùn)營(yíng)者要弄明白幾個(gè)問(wèn)題：為什么要搞這些活動(dòng)？目的是什么？這些活動(dòng)和服務(wù)是不是客戶(hù)需要的？其中有哪些是客戶(hù)喜歡的？實(shí)際有多少人參加？如果服務(wù)僅僅是根據(jù)自己的需要而不是客戶(hù)的真實(shí)需要做服務(wù)，雖然做了很多，但是未必沒(méi)有騷擾客戶(hù)的嫌疑。這些所謂的增值服務(wù)稱(chēng)之為“亂服務(wù)”。

另一極端是服務(wù)缺位，基礎(chǔ)服務(wù)缺失，園區(qū)連基本的物業(yè)維修都做不好?！胺?wù)體系”寫(xiě)得很豐富、很時(shí)尚、很完善，但只是寫(xiě)給政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)看的。整天高聲喊叫著為客戶(hù)提供所謂的系列增值服務(wù)，而最該干的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)都不愿意做，這些所謂的增值服務(wù)只能稱(chēng)之為“偽服務(wù)”。