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目前我國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。其特點(diǎn)是由一地或幾個(gè)地方政府主導(dǎo)出資開(kāi)發(fā)。

指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。

指對(duì)上述的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。如北京大興國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少。

綜上所述，園區(qū)資本運(yùn)作模式總共分為政府主導(dǎo)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式、私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式，在如此復(fù)雜、多元化發(fā)展的園區(qū)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)中，如何系統(tǒng)管理園區(qū)成為現(xiàn)代企業(yè)的重要發(fā)展方向，針對(duì)此痛點(diǎn)及發(fā)展瓶頸，市場(chǎng)中出現(xiàn)各類園區(qū)管理公司，針對(duì)不同園區(qū)提供相應(yīng)解決方案，為園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方解決園區(qū)運(yùn)營(yíng)、管理、發(fā)展的棘手問(wèn)題。