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?1984年我國(guó)開始設(shè)立第一批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后，產(chǎn)業(yè)園一直作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要支柱。作為一種政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲的組織形式，各地產(chǎn)業(yè)園的管理模式和運(yùn)營(yíng)模式有著很大的差別。實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)及管理是一個(gè)充滿智慧的過(guò)程。

? ? ? ?現(xiàn)在我國(guó)產(chǎn)業(yè)園數(shù)量眾多，發(fā)展?fàn)顩r也是千差萬(wàn)別，縱觀眾多園區(qū)的發(fā)展情況，不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園都有著相同的特質(zhì)，總結(jié)而言就是他們都具備以下四個(gè)關(guān)鍵特征。

1、把運(yùn)營(yíng)前置

? ? ? ?什么叫運(yùn)營(yíng)前置？運(yùn)營(yíng)前置是首先要有運(yùn)營(yíng)思維和運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。

? ? ? ?招商前就要把運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略制定好，整個(gè)招商過(guò)程中就要逐步實(shí)施運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，讓選址企業(yè)看到希望、看到詳盡的服務(wù)步驟；招商和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要讓入駐企業(yè)能發(fā)展無(wú)憂、全心發(fā)展、盡享各種產(chǎn)業(yè)支持。否則，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園極有可能失敗，不但經(jīng)營(yíng)過(guò)程中舉步維艱，甚至可能一開始招商就夭折了。即使前期招商成功，但如果不堅(jiān)持長(zhǎng)期、正確的運(yùn)營(yíng)思路，中途也會(huì)失敗。

? ? ? ?目前，很多市場(chǎng)都把零租金和免租期當(dāng)做救命稻草，實(shí)則非常危險(xiǎn)，無(wú)異于“飲鴆止渴”。首先，低租金或者免租期的確可以吸引部分企業(yè)，但你能夠承受持續(xù)低租金免租的狀態(tài)嗎？其次，免租必然導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)與管理跟不上，虎頭蛇尾，進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園行業(yè)影響力和品牌力低微。

? ? ? ?既然立志要做產(chǎn)業(yè)園，就必須在專業(yè)運(yùn)營(yíng)上下功夫，就必須賺取合理的利潤(rùn)來(lái)培育和支撐合理的租金價(jià)格。

? ? ? ?運(yùn)營(yíng)前置還有一個(gè)概念，就是不用等到客戶入駐園區(qū)后再提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。實(shí)際上在產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)建造階段，就可以通過(guò)沙龍、論壇、企業(yè)走訪等系列活動(dòng)，把企業(yè)吸引過(guò)來(lái)。通過(guò)相關(guān)的生態(tài)資源導(dǎo)入，提前給客戶服務(wù)，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)開發(fā)商的區(qū)別。

2、把握產(chǎn)業(yè)脈搏，順勢(shì)而為

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要順勢(shì)而為，即順應(yīng)區(qū)域主流產(chǎn)業(yè)，選擇當(dāng)?shù)乇旧砭邆浒l(fā)展基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重依賴產(chǎn)業(yè)勢(shì)能和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，不像傳統(tǒng)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律性極強(qiáng)，擺在產(chǎn)業(yè)園操盤者面前的往往是個(gè)命題作文，必須慎重。

? ? ? ?隨著中國(guó)生產(chǎn)要素成本的大幅提高和人口紅利的逐漸消失，中國(guó)“成本洼地”的優(yōu)勢(shì)逐漸減小。為降低對(duì)單一地區(qū)和特定供應(yīng)商的過(guò)度依賴，有關(guān)供應(yīng)鏈布局多元化和區(qū)域化的討論在新冠疫情全球大流行的背景下更為趨熱。

? ? ? ?中央政府正積極推動(dòng)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，力促產(chǎn)業(yè)向價(jià)值鏈上游轉(zhuǎn)移升級(jí)，更專注于先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展。

? ? ? ?讀懂中國(guó)制造業(yè)的現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)，深入了解后疫情時(shí)代中國(guó)先進(jìn)制造在產(chǎn)業(yè)集群、投資選址標(biāo)準(zhǔn)以及工業(yè)土地和工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)至關(guān)重要！

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園要做的就是讀懂區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求，順應(yīng)主流，加入產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，形成大產(chǎn)業(yè)集群。比如粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃布局，其未來(lái)帶來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)勢(shì)能就非常大，真正的偉大企業(yè)也一定是在這樣的環(huán)境下煉成的。

3、理解不同產(chǎn)品功能

? ? ? ?產(chǎn)業(yè)園的辦公空間可以劃分為三類：辦公樓、研發(fā)樓、廠房，這幾種空間不能混搭。

? ? ? ?其中，辦公樓的入駐企業(yè)傾向于服務(wù)業(yè)，這一空間的關(guān)鍵是服務(wù)于人；研發(fā)樓主要用以設(shè)計(jì)，典型客戶是高科技企業(yè)，這一空間的功能是研發(fā)和營(yíng)銷，是微笑曲線的兩端，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)高價(jià)值點(diǎn)的地方，也是很多地區(qū)政府留住某個(gè)產(chǎn)業(yè)的本意；至于廠房的功能就比較簡(jiǎn)單，提供生產(chǎn)制造，對(duì)層高和承重有特定要求，需放得下基本的生產(chǎn)線。

? ? ? ?三種空間不能混搭，空間設(shè)計(jì)上也有所區(qū)別，層數(shù)、荷載、排污等參數(shù)都大不相同。比如，在層高上，辦公樓一般超過(guò)10層，研發(fā)樓很少超過(guò)10層，一個(gè)直觀的現(xiàn)象是全世界的辦公樓都是“豎著”擺放，300米以上高度也不是問(wèn)題；研發(fā)樓單層面積可以做到2萬(wàn)平方米，但層高多在10層以內(nèi)；廠房一般不超過(guò)5層樓，很少做地下室，重心承載放在地上一層，為的是減少工業(yè)運(yùn)作中的樓體震動(dòng)。

4、懂得如何與政府部門相處

? ? ? ?與相關(guān)政府部門的互動(dòng)其實(shí)非常重要，任何地方的產(chǎn)業(yè)都跟政府密不可分。

? ? ? ?第一，學(xué)會(huì)跟相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門打交道，傳統(tǒng)地產(chǎn)可能主要是跟規(guī)土、住建部門對(duì)接，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的互動(dòng)對(duì)象更多是工信部、科創(chuàng)部和發(fā)改委等。這需要運(yùn)營(yíng)商了解基本常識(shí)，比如畝產(chǎn)稅收、產(chǎn)業(yè)鏈、企業(yè)等概念。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商要知悉政府部門的思維模式和稅收需求。

? ? ? ?第二，追求雙方的互補(bǔ)關(guān)系，對(duì)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)完善。比如，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商政策的制定是政府部門在主導(dǎo)，而產(chǎn)業(yè)園是完善產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中具體的生態(tài)載體，做好設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)等細(xì)節(jié)的東西。

? ? ? ?第三，獲得政府部門的信任和支持，這也是最高的層面。這與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的“公關(guān)”模式區(qū)別開來(lái)，雙方像是一個(gè)團(tuán)隊(duì)一樣默契配合，各自發(fā)揮各自的作用，彼此提供支持、協(xié)同作戰(zhàn)。