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1地產(chǎn)基因太強(qiáng)

拿地、規(guī)劃、同步建設(shè)和銷售，快速去化、高周轉(zhuǎn)、高杠桿是房企永恒的旋律。但這一套打法用到園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商，基本就行不通了。哪兒哪兒都卡殼，好像哪兒都是坑。

首先是只管賣房回款，不管產(chǎn)業(yè)，最后無法跟政府交差，其次是產(chǎn)業(yè)園區(qū)就不是可以按照房開套路走的模式。

2初心不純

據(jù)我們了解，許多房企做園區(qū)一方面是看中低地價，拿了再說，拿地總不會賠錢不是；另一方面是迫于政府的壓力，你要拿住宅商業(yè)，就必須配套做一部分產(chǎn)業(yè)，希望房企在地產(chǎn)賺的錢能向產(chǎn)業(yè)做一部分輸血。

無論是房企的想法，還是政府的想法，站在他們的角度都是對的，無可厚非。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一種特殊的地產(chǎn)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么就等于產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)?，F(xiàn)階段我們確實(shí)需要從地產(chǎn)層面實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)盈利，但也需要做好產(chǎn)業(yè)對政府、對社會有個交代。我們說地產(chǎn)盈利，產(chǎn)業(yè)爭名，名利雙收才是好園區(qū)就是這個道理。而房企一開始就只奔著盈利去了，就沒打算做產(chǎn)業(yè)，所以一開始就跟政府站到對立面去了，結(jié)果可想而知了。

任何一行都有它自己的運(yùn)營規(guī)律和掙錢模式，但同時任何一個行業(yè)也都有其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任和意義。這兩者從來都是不可分割的，我們做任何行業(yè)、事業(yè)的初心都應(yīng)該是利他的，應(yīng)該是要為社會進(jìn)步創(chuàng)造價值，為國家，為人民創(chuàng)造福祉的。也就是我們大家天天掛在嘴上的：不忘初心方得始終！一旦為了牟利而忘記了社會責(zé)任甚至不擇手段的話，最后一定是掙不到錢甚至可能成為過街老鼠的。

當(dāng)然也不是所有房企都是這樣，我們也碰到好幾家優(yōu)秀的房企就做得很好（一多半是國企）。政府支持下他們在住宅板塊掙了錢，然后就在產(chǎn)業(yè)板塊把利潤預(yù)期降到很低，基本按照不賠錢就干的原則，這樣企業(yè)入駐成本很低，招商難度也降低了，同時再從住宅的利潤里拿出一定比例來為企業(yè)做服務(wù)、做配套，真正讓企業(yè)得了實(shí)惠，產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。這樣就是一個好的良性循環(huán)。

3漠視定位智策

做了房地產(chǎn)就不想再做其它任何行業(yè)了！做房地產(chǎn)有錢是公眾認(rèn)知，有錢就自負(fù)很合理。當(dāng)然招的社會仇恨也很多。

而房開的定位智策基本就是做個形式、弄個套路、走個過場。因?yàn)樽≌目腿菏秋@性的，需求是明確的，戶型不可能有太大的區(qū)別和創(chuàng)新，且房開幾十年積累已經(jīng)很成熟了，所以調(diào)研定位并沒有什么實(shí)際的意義。房開商覺得無所謂，智策服務(wù)商也只能按套路模板搞。智策服務(wù)商的目的是拿下銷售代理權(quán)，于是二三十萬的策劃費(fèi)就成了常態(tài)行規(guī)。這個時候規(guī)劃反而是最重要的，因?yàn)橐粋€好的戶型設(shè)計創(chuàng)新往往給項目帶來的增值是巨大的。

但產(chǎn)業(yè)園區(qū)正好是反的。設(shè)計院不可能懂得不同行業(yè)企業(yè)的需求，所以他們在建筑設(shè)計方面的創(chuàng)意和美觀其實(shí)沒有太大的價值，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)用房要的是實(shí)用性和性價比。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客群是隱形的，一開始你并不知道他們是誰，他們在哪里？他們的需求根據(jù)產(chǎn)業(yè)客群不同也是有很大區(qū)別的，沒有真實(shí)的需求數(shù)據(jù)設(shè)計院根本無法設(shè)計出好產(chǎn)品。同時每個園區(qū)項目因?yàn)楫?dāng)?shù)卣卟煌^(qū)位條件不同、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不同、客群需求不同，最后都是個性化項目，根本不可能復(fù)制。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期的市場調(diào)研、需求調(diào)研、定位策略，產(chǎn)品設(shè)計建議就變得非常重要。

我們很多房企的園區(qū)項目在做前期的定位智策的時候，也按照住宅開發(fā)的套路定一個策劃服務(wù)費(fèi)的封頂。

房企未來一定是園區(qū)不可或缺的重要力量，這點(diǎn)毋庸置疑。我們其實(shí)也看好房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入園區(qū)，因?yàn)樗麄冏詭У禺a(chǎn)盈利基因