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一、初步方向
在做一個特色小鎮(zhèn)之前，開發(fā)者必須對項目的選址和要介入的產(chǎn)業(yè)先有一個大致的思路和初步的方向，然后通過市場調(diào)研去論證可行性，并不斷進行修正

（一） 選 址

對于很多住宅項目特別是熱門城市的項目，在供地緊張的情況下，能夠拍到政府出讓的地就已是萬幸，對于具體的位置的選擇權(quán)較小，而且即使某些項目位置不太好，只要產(chǎn)品設(shè)計合理，得房率高，價錢合適，再加之以營銷轟炸和積極拓客，仍然會吸引一部分客戶前來購買。

而對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，前期的選址對于整個項目的成敗起著決定性作用。筆者曾經(jīng)在與某龍頭企業(yè)項目洽談過程中，了解到內(nèi)蒙古某地方政府可謂是拿了200%的熱情和誠意來邀請他們落戶某個項目，然而他們實地考察后，發(fā)現(xiàn)交通實在是太不便利，雖然政府給的政策很優(yōu)惠，而且愿意拿出真金白銀建各種配套，綜合算下來還是不太劃算，只能作罷。

誠然，“地段、地段、還是地段”的至理名言源于房地產(chǎn)，但是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，這句話的重要性更是被放大，因為企業(yè)要入駐某個地方，需要考慮方方面面，比如交通、政策、市場、招人留人等，而不是和買房一樣攢夠首付就行，是一個全面且較長的思考過程。

這里，從宏觀、中觀、微觀方面淺析如何選址

1、宏觀層
(1)盡量布局在在中國地圖胡煥庸線的右側(cè)區(qū)域(胡煥庸線，即中國地理學(xué)家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的對比線，又叫“黑河—騰沖一線”

(2)若在左側(cè)區(qū)域，可結(jié)合“一帶一路”等新興經(jīng)濟增長點有關(guān)的區(qū)位，謹慎選擇。

2、中觀層面

(1)盡量靠近城市特別是發(fā)達城市或者一二線城市的周邊，在一二線做事半功倍，在三四線做是事倍功半;當然，中國大部分的城市還是三四線城市多，不能說完全不能做，要小心，要看獨特的資源稟賦。

(2)盡量位于城市群內(nèi)的人口流入地，謹慎選擇人口流出地。

(3)盡量靠近高鐵和機場站點，特別是高鐵站點

3、微觀層面
(1)盡量靠近與城市路網(wǎng)接駁的主干道，地鐵口、公交站等公共交通到達區(qū)域，在交通交匯處更好

(2)盡量選擇成片的凈地，并考察周邊是否有垃圾場、墳場、高壓線、污染源，若有的話要處理好。

(3)盡量優(yōu)先選擇有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或者靠近產(chǎn)業(yè)聚集地;若做旅游園區(qū)或者小鎮(zhèn)，優(yōu)先選擇具有人文或者自然旅游資源的地方，若沒有，也必須是自然環(huán)境優(yōu)美，交通可達性好的地方，易于培育IP。

(4)離高校近也可以作為一定的參考，易于人才招聘等。

以聯(lián)東U谷的選址參考為例，聯(lián)東U谷大部分的園區(qū)項目都在高速旁，其他的15%基本上也都是靠近機場、高鐵和地鐵，另外，大部分都在各種開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)基地之內(nèi)，擁有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

（二） 產(chǎn)業(yè)定位
產(chǎn)業(yè)定位，即：引什么產(chǎn)業(yè)合適。首先，要摸清產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須具備的要素以及發(fā)展規(guī)律。再結(jié)合自身的資源稟賦，秉承借助機遇、發(fā)揮優(yōu)勢的原則，最終，判斷適合自身發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。

優(yōu)先選擇國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)——新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、數(shù)字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等
優(yōu)先選擇“以人為本”的產(chǎn)業(yè)——大健康、文化、旅游、體育、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等。

資源稟賦決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展土壤——雖然優(yōu)先選擇新興產(chǎn)業(yè)，但在研判是否適合發(fā)展某個產(chǎn)業(yè)時，不能一味追求高精尖，如果產(chǎn)業(yè)偏離要素稟賦，其生產(chǎn)成本就高，創(chuàng)造的價值就低，所以要結(jié)合區(qū)域自身稟賦，引進能充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。

政府引導(dǎo)影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果——除六大要素外，政府支持是非常重要的外部影響因素，對于聚集適合的產(chǎn)業(yè)要素、營造良好的投資營商環(huán)境非常重要，所以要充分發(fā)揮好政府這只“看不見的手”的引導(dǎo)作用。

在定位之初，不宜過窄，比如確定了大方向后，只需列出負面清單，即不進入的產(chǎn)業(yè)，其他的產(chǎn)業(yè)可以寬口徑招商，只是在招商重心上分為重點投入和機會型投入，等到園區(qū)慢慢成熟后，再逐步進行優(yōu)化。